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叶檀
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日志文章

18-10-25 12:06

又一个严重信号!明星城市杭州房价房租齐杀跌!| 城市系列

文/顾天杰

 

 

又一家长租公寓运营商寓见爆仓。

 

10月17日,多位寓见房东和租客表示,无法联系到工作人员,并且部分房东被拖欠1个月租金,大量租客面临被房东赶走的窘境。

 

又一家长租公寓资金链面临断裂。

 

这,距离8月杭州鼎家爆雷只有两个月,

 

金九银十退潮,开发商裁员,中介降薪,楼市迎来租房末路。

 

鼎家爆雷之后,杭州租赁市场回调。一二手房价格量价齐跌,传导到租房市场。

 
杭州房租大回调

 

9月以来,杭州租房市场遭遇价格和成交量双杀。

 

根据《钱报杭州房产》报道,静女士在杭州天目山路与古墩路交叉口附近有套两室两厅的房子,正好租约到期。为了省心,她决定不找租客,交给中介公司托管。9月底,静女士跑了好几家中介公司咨询房屋托管,谈收租价格。

 

一家收房力度很大的中介拒绝了静女士,另一家中介爱上租对于静女士3800元一个月的报价,审批没有通过。

 

上半年杭州租房市场相比,简直是冰火两重天。

 

静女士邻居家的房子上半年托管给中介,最后爱上租以4000元一个月的价格签下3年租金合同,并承诺每年涨3%月租金,还给房子进行简单装修改造。现在,中介表示,房东普遍愿意降价,月租金平均下调200到300元不等。

 

杭州房租下滑最明显的是丁桥、三墩、城东新城这三个片区。三墩一带,8月的套均月租金大约在5000元,到9月降到4500元,丁桥也差不多,之前套均月租金大约是4000元,现在回调到3000多元,三个板块月均租金下降500元。

 

从需求端来看,这几个板块房租回调一是因为城东新城大开发,存量房源没减少,2018年大批新盘交付,其中一部分进入租房市场,供给大增,租金下降。

 

2017年,因为大规模拆迁,带来了大量过渡租房家庭。租住在城中村的租客,大批量转向正规租赁房。当时三墩、丁桥一带承接了这部分因拆迁出现的客源,租金出现大涨。

 

2018下半年,杭州租房需求明显减弱。

 

从供给端来看,2018上半年,杭州形势一片大好,很多房东宁愿房子闲置也不出租。7月之后,行情急转直下,房子越来越难卖,不少房东转售为租。根据当地中介数据,4、5月份杭州市区二手房月成交量达到上万套,最近两个月,萎缩到三四千套。

 

另外,长租公寓不断提高报价,透支了租金的涨幅。8月有关部门集中约谈长租公寓企业,鼎家高价收房导致资金链断裂。目前杭州当地最大的两家租赁运营商停止了收房。

 

租金下跌,运营商高价收房,必定收一套亏一套。
土地成交创一年新低 溢价率四连跌

 

根据杭州国土资源局数据,2018年9月土拍继续缩量。主城区断供,全市共出让土地25宗,出让面积39.2万平米,出让金额25.9亿,创下近一年新低。

 

曾经意气风发的房企,迅速改变拿地策略。

 

9月杭州成交的25宗地块,18宗为底价成交,剔除2块加油站用地后,平均溢价率为2.44%。根据杭州国土资源局土地挂牌公告显示,预计10月挂牌土地量36.8万平米,供地继续下降。

 

9月27日,临安成交三宗涉宅地块,全部底价成交。

 

其中高新技术单元两宗商住地块位于青山湖科技城,均由绿地以6540元/平方米的楼面价竞得,也是绿地首进临安。

 

青山湖科技城在售新房高层均价在15000元/平方米,这两宗地块的保本房价大约13000元/平米。太湖源镇青云村郜村地块,4月24日流拍,在9月27日再次挂牌,最终由临安本土房企荣上抄底拿地。

 

杭州二手房成交已经十分清淡。杭州住建委数据显示,二手房成交在5月达到高峰,之后持续下跌,9月杭州二手房成交套数2554套,仅高于2018年2月的成交量。

 

挂牌量也随着市场降温,大幅调低。诸葛找房数据显示,9月份杭州二手房挂牌价为38328元/平米,环比下跌1.2%,9月挂牌量环比下降25%。
租金同比连跌六月

 

在全国范围,上海依旧是租赁用地投放第一城。

 

2018年第三季度,全国范围内租赁土地仅投放6块,上海占据5块,楼板均价5598元/平米,略高于一、二季度,租赁用地通常是定向供给,且底价成交。上海以37幅地块,200万平米的总建面位列全国第一。

 

但是,根据房协的全国租赁交易价格指数表显示,租金连续六个月同比下跌。

 

克尔瑞数据显示,三季度以来监测的35个城市中,有23个城市租金数据下跌,济南、长沙、厦门三个城市租赁价格指数跌幅居前。从城市等级来看,一线城市三季度租金整体稳定,平均上涨0.78%,二线城市三季度租金下跌0.06%。

 

上一次爆雷的鼎家在杭州,这一次的寓见资金链困境,在上海,都是前期租金价格涨幅居前的城市。

 

租赁企业直接破坏了城市的租赁生态,本来房客明明有低价房源可住,却被租赁企业高价收走,以租金贷的形式返租给客户,优质的租赁企业收不到房源,没有租客,最终提前离场。

 

资本扎堆进入,劣币驱逐良币,隐性长租公寓地雷在上海、杭州、南京等一二线热门城市越来越多。

 

最终结果可能是,无人敢租,房租下跌,房价房租双双杀跌,楼市压舱石没了。

 

长租公寓运营商的资金链和盈利问题,会日趋恶化。

 

对于小规模的房企,通常选择整租模式,将项目整体对外出租,收取固定租金。这样的优势在于收入稳定、管理简单、额外投入少,房企享受成熟运营商的资产升值红利。

 

坏处在于,通常整租合同要持续10年以上,项目流动性差,以至于北京万科干脆一次性收取十年房租,被监管部门叫停。

 

自建立团队的房企,可以利用自身资金和资源优势,切入租赁市场。不仅可以提升项目估值,还可以积累运营经验,为房企多元化布局打基础。相比公寓运营商,房企自建团队周期长,投入大,短期盈利很难,会加剧现金流困难。

 

于是,有房企选择合资模式,成立专门团队和运营商对接。双方持股,运营商效率比较高,相比自建团队,房企能借助专业运营商进行扩张,通常在一两年后,房企会努力脱离运营商独立运作,优质租赁企业不太愿意接受这种模式。

 

等大部分住房租赁企业爆仓和淘汰之后,租客们可能就租不到便宜、地理位置又可以接受的住房了。只剩下三条路,一是共有产权房,二是商品房,三是带有国企央企背景的开发商,建造的租赁住房。共同点在于,价格都不低。

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