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叶檀
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18-06-11 03:27

| 檀财经 深圳,下一个新加坡?

文/赵十一

 

 

房住不炒,深圳离新加坡又进了一步。

 

从408元/平米到49000元/平米,深圳第一个商品房小区的房价已经翻了120倍!房价已经成为中国经济不能承受之重,从国民经济的支柱变为国民经济的毒瘤。

 

“房住不炒”理念提出后,全国各地已经制定出一系列楼市政策,但是很显然,没能限制住房价上涨,西安、成都等城市的房价飙涨是对这个理念赤裸裸的嘲讽。

 

深圳,这次来真的了。

 

它是一个永远走在前头的城市,开放是第一个,住房改革也是第一个。6月5日,深圳市政府发布文件,到2035年新增建设筹集170万套。按照住房供应比例测算,未来17年时间有70万套商品房供应,而保障性住房100万套,占新增住房总量的近六成。

 

非商品房的租售价格非常优惠,本科毕业的人才,购买相应的房子,最多可以享受六折优惠,差价实行货币补贴;安居型商品房、公共租赁住房的租售价分别为市场价的50%和30%左右。

 

1998年房改,深圳开启房地产市场改革,将福利分房改为住宅市场。2018年,深圳再次房改,强调租售并举,多主体供应。20多年来,商品房是内地房地产市场的绝对主角,现在深圳大幅调降商品房比例,住房市场将发生重大变革。

 

毕竟,深圳中毒不深,跟动辄土地财政依赖度为100%的城市来说,深圳土地财政依赖度仅20%。

 

商品房发展了这么多年,不可能一下子戒掉,怎么办?学习新加坡模式是一条路。操作思路就是没钱的住保障房,有钱的买商品房,一个都不能少,让所有阶层的民众都住有所居,把房价与房住分割开来。

 

新加坡的房地产发展模式是80%为保障房,另外20%是商品房,这样的模式可以保障居民的基本住房需求,同时使房价总体保持稳定。数据显示,2016 年新加坡居民住房自有率已达到 90.9%,有恒产,才能有恒心。

 

来看看新加坡政府的具体套路。

 

1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划,成立建屋发展局帮助居民提供公共住房,随后1967年新加坡推出《土地征用法令》逐步将土地收归国有,将土地强制征用,无偿划拨给建屋局。

 

在新加坡,建屋发展局是唯一获授权的保障性住房管理机构,政府保障性住房由建屋发展局投资兴建,以低廉价格出租或出售给中低收入阶层,这种保障房称之为“组屋”。

 

新加坡住房制度是怎样抑制炒房的?首先是保障房供应量大,且居住条件好。

 

根据官方资料,建屋局成立以来已累计完成了100多万个单元的公共住房,而2015年新加坡总人口仅为553.5万人。当然与国内保障房不同的是,新加坡的组屋,产品多层次,配套很齐全。

 

 

其次,房子定价合理,多数人能买得起。

 

房屋售价方面,新加坡组屋的价格由政府统一规定,是以居民平均收入水平做基础,通常是以 90%的首次申请者可负担三房组屋价格,70%的首次申请者可负担四房组屋价格为标准。

 

2015年新加坡家庭收入报告显示,新加坡人均月收入中位数是2500新币,家庭月均收入中位数是8666新币,这样算家庭年收入是10.4万,以普通家庭申请成熟社区的四居室(一般家庭都申请三居室以上,单身人士才申请两居室及以下)47万为例,房价收入比是4.5,也就是说一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。

 

最后,政府监管力度大。

 

在新加坡,政府最关注的并不是房价高不高,而是穷人们有没有房子住。透明公开的财政制度和强大有力的问责制度,让人没有丝毫空子可钻。所以说一切制度能否奏效还是源于政府的意愿和执行力。

 

学习新加坡模式后,深圳房价还会上涨吗?

 

看看新加坡。

 

2017年四季度,新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长,此前已经连续下跌了15个季度。实际上,新加坡房价也曾快速上涨:从2009年2季度到2013年2季度的四年间,新加坡公寓房价涨幅超过50%。

 

为了控制房价,新加坡针对卖家出现了许多限制政策,比如外国人需缴纳的附加印花税上升到15%,永久居民购置首套房也需要缴纳5%的附加印花税,非首套房则需缴纳10%。加上3%的基本印花税,外国人面临的总印花税率为18%。

 

最重要的是,新加坡实施了总债务偿还框架(TDSR),大致意思是,银行给你放贷之前,先查一下你以前的贷款,如果你以前贷款规模大,所有贷款的月还款额超过了收入的60%,它就不能再给你办房贷了,也就不能买房了。

 

所以,商品房的房价上涨不上涨,跟住房制度关系不是太大,还是得靠其他手段调节,如房产税,空置税等等。

 

 

另外,短期来看,增加公共住房供给,必然压缩了商品房的供给,况且开发商为了弥补60%的非商品房的损失,比如提升剩下的40%的商品房价格,用商品房来弥补非商品房。这客观上还会推高商品房价格。深圳前海自贸区首宗配建人才房地块流拍,就是因为开发商算了帐,不划算,商品房的收益不能补贴非商品房的损失。

 

现在,深圳大户型住房已经有变热的迹象了。

 

问题的核心是什么?首先,所有的新加坡人几乎都有房子住来,商品房价格上涨就上涨了,对居民生活影响有限;其次,价格上涨的是商品房,这是有钱人的游戏,这群有钱人还愿意玩击鼓传花的游戏,就让他们玩好咯。

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