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叶檀
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日志文章

18-04-27 03:38

| 檀热点 新政落地,房租还要涨?三四线城市房价危险了!

文/赵十一

 

 

对于“刚需”来讲,买房的压力还在不断增加,2018年以来,各家银行首套房贷利率全面收紧。

 

据经济日报报道,3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%,同比上升23.54%。其中,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行首套房贷款平均利率上浮均已超基准利率10%。

 

然而房贷利率不断提高,并没有阻挡房地产市场的热情,济南还因为全款购房者的抢购能力太强,特地下发了一个“通知”。

 

4月26日,山东省济南市城乡建设委员会发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》,《通知》的意思就是,开发商在卖房应优先照顾刚需,不能歧视房公积金或商业个人贷款的购房者!

对房地产企业来讲,目前银行贷款审批严,拿地的门槛高,大家普遍缺钱的情况下,谁还纠结你到底是不是刚需?未来全款客户还是最受青睐。如今楼市火热,好的位置全款也不一定能抢到,因此对于贷款购房者来讲,只能考虑便宜一些的二手房,或者郊区的新房。

 

买房的需求跟调控是一场博弈,近期房地产市场表现显然违背了“房住不炒”的政策,如果这种情况持续升级,那么未来海南的调控或将成为普遍现象。

 

海南省3月31日调控政策已经是“全国最严”,如今史上最强限购出台后,从各个可能波及楼市价格以及政府可控的方面,包括限购区域,购房资格,住房贷款,房地产开发商和中介以及土地供应等等,都进行了严格规定。

 

 

当然房住不炒是好事,但对于刚需来讲买房却更难,房贷利率还在涨,购房成本仍在增加,一部分人或许选择去租房

4月25日,住建部和证监会发文,要求试点备受市场关注的焦点房地产投资信托基金(REITS)。周四早盘,沪深两市REITS概念股开盘大涨,世联行、市北高新开盘一度涨停,光大嘉宝最高涨4.89%。

 

监管层的发文意味着,住房租赁资产证券化首个资本市场支持租购并举政策落地。租赁住房成为首批标准REITS产品的基础资产类别之一。

 

住房租赁市场发展潜力巨大,此前方正证券研究报告称,在不考虑通货膨胀情况下,我国租赁房每年GMV高达1.8-1.9万亿。资产证券化可以助力租赁市场更加快速开展,不过这对近期火热的三四线楼市来说并不是个好事情。

 

虽然开发商拿地不断、各地抢房的声音此起彼伏,但是中国真的不缺房子,缺的是资源优势明显的一二线的住房。

 

 

根据西南财经大学相关学者调查出来的数据,从1998年到2013年我国城镇自建房和非自建房加起来的住宅面积至少为207.4亿平方米,再加上国家统计局公布的2014-2017年的商品房销售面积共为265亿平方米。

正常情况下是一个家庭3~5口人,住一个80~120平米的房子。我们都取中间值计算,现在的房子可以住10.6亿人,这还有1998年之前的房子、小产权房等没有统计。而2017年中国城镇常住人口也就81347万人。

 

从近期的抢房大战来看,未来一二线城市人口流入仍将是大趋势,而租赁住房的蓬勃发展则为这种趋势提供了有利条件,原本后进入一二线城市的人发现无法取得相同资源的时候,会出现人口回流,但是“租售同权”改变了这种情况。因此马云说的八年后房子如葱,或许真的会发生在人口不断流失的三四线城市。

 

 

此外以前认为租赁住宅回报率低,是鸡肋。然而REITS的推出解决了开发商资金周转的问题,又让其变为一块肥肉。

之前万科公告称,将租赁住宅确定为核心业务。数据显示,截至2017年底,万科旗下长租公寓品牌“泊寓”累计获取10万间房间,累计开业超过3万间。按照万科董事会主席郁亮的规划,万科计划三年内进入全球最大的住房租赁企业行列。

 

 

万科翡翠书院月租金最低1.5万元,10年租金180万元起价格让人觉得不可思议,但是如果提一下附近的国际学校、贵族学校,你是不是决定重新考虑下呢?所以说,一二线城市的资源、环境优势太大,即使房子贵也会有人租,而随之带来的租金也将持续上涨,这就是现实。

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